什么是報酬率？其實質(zhì)是什么？

資本化率與報酬率都是將房地產(chǎn)的凈收益轉換為價值的比率，但兩者有很大的區(qū)別。

某寫字樓由于市場不景氣和周邊新增居住房地產(chǎn)較多，造成不便于上午辦公和需求減少，估價未來期限內(nèi)每年平均空置率由現(xiàn)在的15%上升為25%，每月可出租面積租金為70元／m2，又知該寫字樓可出租面積為10000m2，運營費用率為40%。假若該寫字樓可出租剩余年限為30年，投資報酬率為8%，其他條件保持不變，則該寫字樓將產(chǎn)生多少萬元的貶值。

6年前甲公司提供一宗40年使用權的出讓土地與乙公司合作建設一辦公樓，總建筑面積3000m2，于4年前建成并投入使用，辦公樓正常使用壽命長于土地使用年限。甲、乙雙方當時合同約定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面積歸甲方，2000m2建筑面積由乙方使用15年，期滿后無償歸甲方。現(xiàn)今，乙方欲擁有該辦公樓的產(chǎn)權，甲方也愿意將其轉讓給乙方。試估算乙方現(xiàn)時應出資多少萬元購買甲方的權益。據(jù)調(diào)查得知，現(xiàn)時該類辦公樓每平方米建筑面積的月租金平均為80元，出租率為85%，年運營費用約占租賃有效毛收入的35%，報酬率為10%。

為幫助房地產(chǎn)開發(fā)商進行投資決策，應用收益法對擬開發(fā)的項目進行投資價值評估時，應采用與該項目風險程度相對應的社會一般收益率作為折現(xiàn)率的選取標準。（）

自用或空置的房地產(chǎn)凈收益如何測算？

抵押貸款剩余技術是已知抵押貸款金額情況下計算自有資金的剩余技術。（）

報酬率與投資風險有何種關系？

由于在現(xiàn)實中不存在完全無風險的投資，所以一般選用同一時期相對無風險的報酬率去代替無風險報酬率，如選用同一時期的國債利率或銀行貸款利率去代替無風險的報酬率。（）

不同地區(qū)、不同時期、不同性質(zhì)、不同用途的房地產(chǎn)，同一類型房地產(chǎn)的不同權益、不同收益類型、由于投資的風險不同，報酬率是不盡相同的。因此，在估價中并不存在一個統(tǒng)一不變的報酬率數(shù)值。（）