房地產(chǎn)估價師房地產(chǎn)估價案例與分析章節(jié)練習(xí)(2019.05.13)

對某新建成的寫字樓進(jìn)行估價，估價人員掌握了在估價時點時的相關(guān)資料（見下表），并用收益法評估該寫字樓的市場價值。

估價測算如下（節(jié)選）：
1．年有效毛收入
22000×（50+5）×12×（1-10%）=13068000（元）
2．年運營費用
（1）年維修費用
25000×2000×2%=1000000（元）
（2）年管理費用
年管理費用=年有效毛收入×管理費用率+管理用房租金損失=13068000×3%+500×50×12=692040（元）
（3）年營業(yè)稅及附加=13068000×5.55%=725274（元）
（4）年運營費用小計
年運營費用=1000000+692040+725274=2417314（元）
3．年凈收益
年凈收益=1．項-2．項=13068000-2417314=10650686（元）
4．估價結(jié)果

某鎮(zhèn)房屋征收評估報告
封面（略）
致估價委托方函
甲縣房屋征收辦公室：
受貴辦的委托，我所派出以注冊房地產(chǎn)估價師××為項目負(fù)責(zé)人的評估工作組，遵循為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價值的補(bǔ)償提供依據(jù)，評估被征收房屋價值的估價目的，對位于甲縣乙鎮(zhèn)丙、丁、戊三條街征收區(qū)域A、B段范圍內(nèi)的被征收房屋及該征收區(qū)域內(nèi)扣除國家收益后的出讓住宅用地使用權(quán)在價值時點為2011年11月10日的公開市場價格進(jìn)行了評估。本次評估房屋共××戶（含公建房屋），被征收房屋總建筑面積44040.543m²?！斗课菡魇諞Q定公告》（甲縣建拆字［××］第××號）。本次評估被征收房屋所占宗地總面積30608.09m²。詳見估價結(jié)果一覽表。

北京某花園別墅拆遷補(bǔ)償價值評估報告
（封面、目錄、注冊房地產(chǎn)估價師聲明、估價假設(shè)和限制條件略）
致委托方函
××指揮部、××中心：
受貴單位的委托，公司對北京第29屆奧運會場館區(qū)拆遷范圍內(nèi)位于北京市朝陽區(qū)××東路8號院內(nèi)的××花園別墅××號的房地產(chǎn)價值進(jìn)行了評估。估價結(jié)果如下：
一、估價對象：估價對象為坐落于北京市朝陽區(qū)××東路8號院內(nèi)的××花園別墅××號的房地產(chǎn)，東至草坪；南至人工湖；西至人工湖；北至××花園別墅××號。
依據(jù)《房屋所有權(quán)證》（市朝全字第××號）、《北京市國有土地使用權(quán)出讓合同》（京房地出讓[合]字（××）第××號）、《北京市房屋土地登記事務(wù)中心確認(rèn)的北京市宗地登記表》、《北京市房屋登記表》及北京市房地產(chǎn)勘察測繪所提供的資料，估價對象房屋所有權(quán)人為××公司，用途為住宅，混合結(jié)構(gòu)，建成年份為1993年，建筑面積