被評估對象為一宗待開發(fā)商業(yè)用地,土地面積5000平方米,該宗地的使用權(quán)年限自評估基準日起為40年,當?shù)爻鞘幸?guī)劃規(guī)定,待估宗地的容積率為5,覆蓋率為60%.評估師根據(jù)城市規(guī)劃的要求及房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢,認為待估宗地的最佳開發(fā)方案為建設(shè)一幢25000平方米的大廈,其中l(wèi)-2層為商場,每層建筑面積為300O平方米,3層及3層以上為寫字樓,每層建筑面積為l900平方米。
評估師根據(jù)相關(guān)資料,經(jīng)分析、測算得到如下數(shù)據(jù)資料:
1.將待估宗地開發(fā)成七通一平的建筑用地需要投資500萬元,開發(fā)期為1年,投資在1年內(nèi)均勻投入;
2.大廈建設(shè)期為2年,平均每平方米建筑面積的建筑費用為3000元,所需資金分兩年投人,第一年投入所需資金的60%,第二年投入所需資金的40%,各年投資均勻投入;
3.專業(yè)費用為建筑費用的10%;
4.預計大廈建成后即可出租,其中1-2層每平方米建筑面積的年租金為2000元,出租率可達100%,第3至第5層(即寫字樓部分的1至3層)平均每天每平方米建筑面積租金為2元,第6層及以上各層平均每天每平方米建筑面積租金為2.5元,寫字樓平均空置率約為10%;
5.管理費用為租金的5%,稅金為租金的l7.5%,保險費為建筑費及專業(yè)費用的0.1%,維修費用為建筑費用的l%,年貸款利率為5%,復利計息;
6.開發(fā)商要求的利潤為建筑費用、專業(yè)費用、地價及土地開發(fā)費用之和的25%;
7.房地產(chǎn)綜合資本化率為8%;
8.每年按365天計算:
9.本項目不考慮所得稅因素。
根據(jù)上述條件,試對該宗地的價值進行評估(要求:評估結(jié)果保留兩位小數(shù))。
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A.購買設(shè)備的費用
B.設(shè)備的安裝費
C.設(shè)備的基礎(chǔ)費
D.設(shè)備的管理費
E.設(shè)備的運雜費
A.位置固定性
B.質(zhì)量差異性
C.難以變現(xiàn)性
D.產(chǎn)權(quán)可壟斷性
E.保值與增值性
A.到期一次還本型
B.紅利增長型
C.固定紅利型
D.分段型
E.逐期分紅、到期還本型
A.不得在公眾媒體登載任何有關(guān)注冊資產(chǎn)評估師所在單位的任何信息
B.不得采用強迫手段與同業(yè)爭攬業(yè)務
C.不得對其職業(yè)能力進行夸張宣傳
D.不得做出可能損害職業(yè)形象的行為
E.在同行業(yè)中團結(jié)協(xié)作,相互尊重,共同維護行業(yè)信譽
A.評估項目風險
B.評估基準日
C.獨立性分析
D.評估目的
E.專業(yè)勝任能力
A.關(guān)稅完稅價+關(guān)稅
B.關(guān)稅完稅價+消費稅
C.關(guān)稅完稅價+關(guān)稅+消費稅
D.關(guān)稅+消費稅
A.時點原則
B.供求原則
C.貢獻原則
D.預期收益原則
A.凈現(xiàn)金流量
B.息前凈利潤
C.息前凈現(xiàn)金流量
D.凈利潤
最新試題
評估協(xié)會是評估機構(gòu)和評估專業(yè)人員的自律性組織,依照()實行自律管理。
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假設(shè)有兩個寡頭企業(yè)的產(chǎn)品是完全替代品,分別為甲廠商和乙廠商,產(chǎn)品價格分別為6元和4元,邊際成本都相等,根據(jù)伯特蘭德模型,消費者會()。
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決定了資產(chǎn)評估機構(gòu)及其資產(chǎn)評估專業(yè)人員在開展資產(chǎn)評估業(yè)務中應當堅持獨立、客觀、公正的工作原則的是()。
下列有關(guān)國有資產(chǎn)評估報告的說法中,錯誤的是()。
下列各項中,屬于來自委托人與產(chǎn)權(quán)持有人的業(yè)務風險的有()。
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