某商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目總占地面積為42000m2，規(guī)劃建設(shè)用地40000m2，總建筑面積297000m2。已知樓面地價(jià)為280元/m2，建造成本為964元／m2（包括勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)和開發(fā)期間稅費(fèi)等其他費(fèi)用），其他工程費(fèi)為建造成本的8%，管理費(fèi)用為土地成本、建造成本及其他工程費(fèi)之和的6%，貸款利率為15%，銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)分別為總銷售收入的3.5%、5.48%；項(xiàng)目的平均售價(jià)為3040元/m2，可銷售面積比例為95%；項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)期為3年，購(gòu)買土地使用權(quán)后即開工建設(shè)，地價(jià)款和土地管理費(fèi)在開發(fā)初期一次性投入，建造成本、其他工程費(fèi)、建設(shè)期管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用在建設(shè)期內(nèi)均勻投入，試求該項(xiàng)目的開發(fā)商成本利潤(rùn)率。

財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）是指項(xiàng)目按行業(yè)的基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目標(biāo)收益率ic，將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量折算成現(xiàn)值之和。（）

一般而言，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的存貨占流動(dòng)資產(chǎn)的50%以上，其速動(dòng)比率較低，不會(huì)達(dá)到100%。（）

某開發(fā)商獲得某項(xiàng)目用地4200m2，規(guī)劃建設(shè)用地面積4000m2，總?cè)莘e率為6.5，地上建筑容積率為5．0。項(xiàng)目開發(fā)周期為2年，購(gòu)買土地使用權(quán)后半年開始建設(shè)，工期為1.5年，購(gòu)買土地使用權(quán)費(fèi)用為7200萬元，建造成本為4000元/m2（包括勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)和開發(fā)期間稅費(fèi)等其他費(fèi)用），其他工程費(fèi)為建造成本的10%，管理費(fèi)用為土地成本、建造成本和其他工程費(fèi)的5%，貸款利率為12%，按季計(jì)息，融資費(fèi)用為貸款利息的10%。項(xiàng)目可出租面積系數(shù)為0.85，預(yù)計(jì)建成后前兩年年租金為2100元／m2，以后逐年提高6%，運(yùn)營(yíng)成本占租金收入的12%，空置率為10%，當(dāng)前房地產(chǎn)投資收益率為15%，土地使用權(quán)期限為50年，且土地使用權(quán)出讓合同中已約定不可續(xù)期，建筑物為框架結(jié)構(gòu)，試求該項(xiàng)目成本利潤(rùn)率（假設(shè)土地購(gòu)置費(fèi)于期初一次性投入，土地管理費(fèi)在前期均勻投入，建造成本、其他工程費(fèi)和建設(shè)期管理費(fèi)在建設(shè)期內(nèi)均勻投入）。

基準(zhǔn)收益率是凈現(xiàn)值計(jì)算中反映資金時(shí)間價(jià)值的基準(zhǔn)參數(shù)，決定基準(zhǔn)收益率大小的因素主要是項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。（）

房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率肯定要大于或者等于銀行貸款利率。（）

成本利潤(rùn)率是開發(fā)經(jīng)營(yíng)期的利潤(rùn)率，不是年利潤(rùn)率。成本利潤(rùn)率除以開發(fā)經(jīng)營(yíng)期的年數(shù)，等于年成本利潤(rùn)率。（）

企業(yè)利潤(rùn)可分為經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)、稅后利潤(rùn)和可分配利潤(rùn)三個(gè)層次。（）

某開發(fā)商通過出讓方式以1000元/m2的樓面地價(jià)購(gòu)買了一塊尚未進(jìn)行拆遷安置補(bǔ)償?shù)膶懽謽怯玫?0年的土地使用權(quán)，預(yù)計(jì)尚需投入的拆遷安置補(bǔ)償和其他土地開發(fā)費(fèi)用為2000萬元。已知該地塊的規(guī)劃建筑面積為10000m2，建造成本為2500元／m2，專業(yè)人員費(fèi)用為建造成本的12%，其他工程費(fèi)用為400元／m2，管理費(fèi)用為建造成本、專業(yè)人員費(fèi)用及其他費(fèi)用之和的5%，銷售費(fèi)用和銷售稅金分別為總銷售收入的2.5%和6%。如果該項(xiàng)目的開發(fā)周期為36個(gè)月，建設(shè)周期為24個(gè)月，地價(jià)款于開發(fā)活動(dòng)的起始點(diǎn)一次投入，拆遷安置補(bǔ)償及其他土地開發(fā)費(fèi)用在建設(shè)過程開始前均勻投入，建造成本、專業(yè)人員費(fèi)用、其他工程費(fèi)用和建設(shè)期管理費(fèi)用在建設(shè)期內(nèi)均勻投入，貸款年利率為9%，寫字樓建成后的銷售價(jià)格為9600元／m2，試求該項(xiàng)目的開發(fā)商成本利潤(rùn)率。

一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的速動(dòng)比率是99.9%，則其流動(dòng)比率一定在100%～200%之間。（）