D護(hù)膚品是S廠以北京某高校的技術(shù)與配方生產(chǎn)出來的民族工業(yè)產(chǎn)品，在當(dāng)今國外護(hù)膚品大量進(jìn)入中國市場，導(dǎo)致市場競爭白熱化的環(huán)境中，能夠保持自己的生存發(fā)展，并且越做越大，其成功的原因主要是源于它早期的市場開發(fā)定位以及后來不斷的市場細(xì)分和目標(biāo)市場營銷策略的運用。
S廠將產(chǎn)品推向市場時投入1億元的市場開發(fā)費用，并將產(chǎn)品定位于中國廣大中低收入階層消費者。該廠早期以單一產(chǎn)品滿足整個市場的消費者，廣告中出現(xiàn)的人物是京劇演員、出租車司機(jī)、工地上的采訪記者；隨著市場競爭加劇，隨后將廣告中出現(xiàn)的人物相繼轉(zhuǎn)為男性青年、老年人爭搶使用女青年的D護(hù)膚品的場景。現(xiàn)在，D產(chǎn)品又推出早霜和晚霜系列，在國內(nèi)護(hù)膚品市場競爭中邁出了新的步伐。

D護(hù)膚品是S廠以北京某高校的技術(shù)與配方生產(chǎn)出來的民族工業(yè)產(chǎn)品，在當(dāng)今國外護(hù)膚品大量進(jìn)入中國市場，導(dǎo)致市場競爭白熱化的環(huán)境中，能夠保持自己的生存發(fā)展，并且越做越大，其成功的原因主要是源于它早期的市場開發(fā)定位以及后來不斷的市場細(xì)分和目標(biāo)市場營銷策略的運用。
S廠將產(chǎn)品推向市場時投入1億元的市場開發(fā)費用，并將產(chǎn)品定位于中國廣大中低收入階層消費者。該廠早期以單一產(chǎn)品滿足整個市場的消費者，廣告中出現(xiàn)的人物是京劇演員、出租車司機(jī)、工地上的采訪記者；隨著市場競爭加劇，隨后將廣告中出現(xiàn)的人物相繼轉(zhuǎn)為男性青年、老年人爭搶使用女青年的D護(hù)膚品的場景?，F(xiàn)在，D產(chǎn)品又推出早霜和晚霜系列，在國內(nèi)護(hù)膚品市場競爭中邁出了新的步伐。

利海集團(tuán)是一家以房地產(chǎn)開發(fā)為核心業(yè)務(wù)、集土地整理和城市運營、酒店式物業(yè)服務(wù)、資產(chǎn)營運為一體的國家一級資質(zhì)房地產(chǎn)運營集團(tuán)。2008年，利海集團(tuán)在貴陽白云南湖新區(qū)投資開發(fā)“米蘭春天”居住小區(qū)。
貴陽白云南湖新區(qū)位于白云新城核心地段，背靠環(huán)城林帶，是政府在大金陽建設(shè)的基礎(chǔ)上規(guī)劃出來的高端住宅板塊。板塊內(nèi)有中天托斯卡納、南湖麗水銘城、南浮宮等以別墅、花園洋房為主的眾多高檔樓盤區(qū)，除了高端別墅項目以外，周邊還有適宜大眾消費群體的恒大綠洲、南窗雅舍、南湖郡、盛世華庭、南湖觀邸等大型樓盤。
利海集團(tuán)在貴陽開發(fā)的“米蘭春天”洋房小區(qū)，明確提出“意大利風(fēng)情小鎮(zhèn)” 形象定位， 采用小區(qū)→居住組團(tuán)→院落的結(jié)構(gòu)模式，生動了人、景觀環(huán)境、建筑三者的關(guān)系。 以自然綠色生態(tài)、異域風(fēng)情生活為規(guī)劃理念，強化綠地景觀，力求做到“戶戶有景”，從規(guī)劃布局、建筑選材、綠化景觀到物業(yè)管理的系統(tǒng)等等，都是環(huán)保而且高效的。把一種愜意、閑適、舒緩優(yōu)雅的生活方式通過精致細(xì)節(jié)融入生活，建筑風(fēng)格上尖尖的鐘樓，紅紅的瓦片，頗有意式風(fēng)情。一期樓盤共17棟，由6層、7層的意大利風(fēng)情的低密度多層花園洋房組成，住宅面積約6.5萬m²，商業(yè)面積約9000m²，容積率低至1.29，綠化率35‰，其建筑風(fēng)格為意大利風(fēng)情小鎮(zhèn)。與貴陽市同期推出的樓盤相比，具有幾個獨特的賣點：一是貴陽市內(nèi)的花園洋房普遍為100m²以上的戶型，總價都比較偏高。而米蘭春天推出的一期樓盤中，65%為80-90m²戶型的洋房，對于偏好洋房的首次置業(yè)的年輕購房者來說，是一個不錯的選擇；二是其周邊環(huán)境優(yōu)雅，清靜，且多為別墅、花園洋房為主的高端住宅，與米蘭春天獨特的意大利風(fēng)情建筑和諧一體，非常吸引購房者眼球；三是其內(nèi)部戶形結(jié)構(gòu)精巧細(xì)膩、私密性好、緊湊舒適，并附贈了陽光地下室、天臺花園、清風(fēng)露臺、前后花園、頂層閣樓等多種超值空間，部分戶型使用率達(dá)到200%。
進(jìn)入4月份，金陽地區(qū)的樓盤均價基本保持在4000左右。其中，高層電梯住宅價格每平方米約在3800－4500元，小高層（7層及以下）住宅價格每平方米在4300元以上，米蘭春天周邊的獨橦別墅、花園洋房約在5000－8000元。米蘭春天又該如何定價呢？
首先，米蘭春天設(shè)計了一個認(rèn)籌VIP的游戲，即以每張3000元的價格向有購房意向的消費者出售“VIP卡”，VIP卡的作用是在開盤銷售時具有優(yōu)先選擇權(quán)，即開盤時以卡為憑參加抽簽，按簽序優(yōu)先選房。如購房者選定并簽訂合同，VIP卡的3000元可用于抵扣首付并同時獲得15000優(yōu)惠，同時購買VIP卡的消費者還可獲贈一張“置業(yè)大使卡”，持此卡購房可獲得3000元優(yōu)惠，并且如果你介紹其他人成功購買，將按照每人3000元給予你購房的優(yōu)惠。當(dāng)然，如果購房者選不到心儀的房子或放棄選房，購買VIP卡的資金將原數(shù)退還。 在推銷VIP卡的同時，米蘭春天卻一直對開盤價格進(jìn)行了嚴(yán)格的保密。短短1個月，米蘭春天售出VIP認(rèn)購卡700余張，數(shù)量上遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其一期開盤推出的240套，當(dāng)然，這其中有大量購買多張VIP認(rèn)購卡的客戶，多數(shù)有意向的訂房者認(rèn)購了3－6張不等的VIP卡，并通過各種渠道打探開盤價格。但其價格始終卻是“千呼萬喚不出來”。
5月1日，利海米蘭春天正式盛大開盤，開盤當(dāng)天，清晨7點售樓部門前即擠滿了前來認(rèn)購的人群。數(shù)百名購房者聚集在售樓部門前等待抽簽叫號。米蘭春天銷售中心儼然成了“春運現(xiàn)場”， 選房者排成長隊，熱鬧異常。米蘭春天價格的廬山真面目赫然呈現(xiàn)：均價4000元。售樓部外墻上貼出了一幅長10米，高4米的“房源表”，首期推出的240套住房全部一一標(biāo)注在“房源表”，不僅詳細(xì)列出了每套住宅的戶型、樓層、總價、單價、折后價、附贈空間結(jié)構(gòu)、附贈空間面積。而且更令人驚詫的是，每套住宅的價格竟然都不相同，即使面積、戶型、樓層完全一樣，其售價也因為所在棟號、朝向、附贈空間不同也略有差異。
叫號開始了，銷售大廳立刻騷動起來，急切的人群生怕自己心儀的房子被搶走，緊張的情緒籠罩在他們臉上。“啪啪啪”直線飄紅的銷控表讓人群再次沸騰，場面一度失控。開盤當(dāng)天，米蘭春天推出的240套即成交210套，創(chuàng)造了90%房源開盤即搶購一空的熱銷現(xiàn)象。

利海集團(tuán)是一家以房地產(chǎn)開發(fā)為核心業(yè)務(wù)、集土地整理和城市運營、酒店式物業(yè)服務(wù)、資產(chǎn)營運為一體的國家一級資質(zhì)房地產(chǎn)運營集團(tuán)。2008年，利海集團(tuán)在貴陽白云南湖新區(qū)投資開發(fā)“米蘭春天”居住小區(qū)。
貴陽白云南湖新區(qū)位于白云新城核心地段，背靠環(huán)城林帶，是政府在大金陽建設(shè)的基礎(chǔ)上規(guī)劃出來的高端住宅板塊。板塊內(nèi)有中天托斯卡納、南湖麗水銘城、南浮宮等以別墅、花園洋房為主的眾多高檔樓盤區(qū)，除了高端別墅項目以外，周邊還有適宜大眾消費群體的恒大綠洲、南窗雅舍、南湖郡、盛世華庭、南湖觀邸等大型樓盤。
利海集團(tuán)在貴陽開發(fā)的“米蘭春天”洋房小區(qū)，明確提出“意大利風(fēng)情小鎮(zhèn)” 形象定位， 采用小區(qū)→居住組團(tuán)→院落的結(jié)構(gòu)模式，生動了人、景觀環(huán)境、建筑三者的關(guān)系。 以自然綠色生態(tài)、異域風(fēng)情生活為規(guī)劃理念，強化綠地景觀，力求做到“戶戶有景”，從規(guī)劃布局、建筑選材、綠化景觀到物業(yè)管理的系統(tǒng)等等，都是環(huán)保而且高效的。把一種愜意、閑適、舒緩優(yōu)雅的生活方式通過精致細(xì)節(jié)融入生活，建筑風(fēng)格上尖尖的鐘樓，紅紅的瓦片，頗有意式風(fēng)情。一期樓盤共17棟，由6層、7層的意大利風(fēng)情的低密度多層花園洋房組成，住宅面積約6.5萬m²，商業(yè)面積約9000m²，容積率低至1.29，綠化率35‰，其建筑風(fēng)格為意大利風(fēng)情小鎮(zhèn)。與貴陽市同期推出的樓盤相比，具有幾個獨特的賣點：一是貴陽市內(nèi)的花園洋房普遍為100m²以上的戶型，總價都比較偏高。而米蘭春天推出的一期樓盤中，65%為80-90m²戶型的洋房，對于偏好洋房的首次置業(yè)的年輕購房者來說，是一個不錯的選擇；二是其周邊環(huán)境優(yōu)雅，清靜，且多為別墅、花園洋房為主的高端住宅，與米蘭春天獨特的意大利風(fēng)情建筑和諧一體，非常吸引購房者眼球；三是其內(nèi)部戶形結(jié)構(gòu)精巧細(xì)膩、私密性好、緊湊舒適，并附贈了陽光地下室、天臺花園、清風(fēng)露臺、前后花園、頂層閣樓等多種超值空間，部分戶型使用率達(dá)到200%。
進(jìn)入4月份，金陽地區(qū)的樓盤均價基本保持在4000左右。其中，高層電梯住宅價格每平方米約在3800－4500元，小高層（7層及以下）住宅價格每平方米在4300元以上，米蘭春天周邊的獨橦別墅、花園洋房約在5000－8000元。米蘭春天又該如何定價呢？
首先，米蘭春天設(shè)計了一個認(rèn)籌VIP的游戲，即以每張3000元的價格向有購房意向的消費者出售“VIP卡”，VIP卡的作用是在開盤銷售時具有優(yōu)先選擇權(quán)，即開盤時以卡為憑參加抽簽，按簽序優(yōu)先選房。如購房者選定并簽訂合同，VIP卡的3000元可用于抵扣首付并同時獲得15000優(yōu)惠，同時購買VIP卡的消費者還可獲贈一張“置業(yè)大使卡”，持此卡購房可獲得3000元優(yōu)惠，并且如果你介紹其他人成功購買，將按照每人3000元給予你購房的優(yōu)惠。當(dāng)然，如果購房者選不到心儀的房子或放棄選房，購買VIP卡的資金將原數(shù)退還。 在推銷VIP卡的同時，米蘭春天卻一直對開盤價格進(jìn)行了嚴(yán)格的保密。短短1個月，米蘭春天售出VIP認(rèn)購卡700余張，數(shù)量上遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其一期開盤推出的240套，當(dāng)然，這其中有大量購買多張VIP認(rèn)購卡的客戶，多數(shù)有意向的訂房者認(rèn)購了3－6張不等的VIP卡，并通過各種渠道打探開盤價格。但其價格始終卻是“千呼萬喚不出來”。
5月1日，利海米蘭春天正式盛大開盤，開盤當(dāng)天，清晨7點售樓部門前即擠滿了前來認(rèn)購的人群。數(shù)百名購房者聚集在售樓部門前等待抽簽叫號。米蘭春天銷售中心儼然成了“春運現(xiàn)場”， 選房者排成長隊，熱鬧異常。米蘭春天價格的廬山真面目赫然呈現(xiàn)：均價4000元。售樓部外墻上貼出了一幅長10米，高4米的“房源表”，首期推出的240套住房全部一一標(biāo)注在“房源表”，不僅詳細(xì)列出了每套住宅的戶型、樓層、總價、單價、折后價、附贈空間結(jié)構(gòu)、附贈空間面積。而且更令人驚詫的是，每套住宅的價格竟然都不相同，即使面積、戶型、樓層完全一樣，其售價也因為所在棟號、朝向、附贈空間不同也略有差異。
叫號開始了，銷售大廳立刻騷動起來，急切的人群生怕自己心儀的房子被搶走，緊張的情緒籠罩在他們臉上。“啪啪啪”直線飄紅的銷控表讓人群再次沸騰，場面一度失控。開盤當(dāng)天，米蘭春天推出的240套即成交210套，創(chuàng)造了90%房源開盤即搶購一空的熱銷現(xiàn)象。

利海集團(tuán)是一家以房地產(chǎn)開發(fā)為核心業(yè)務(wù)、集土地整理和城市運營、酒店式物業(yè)服務(wù)、資產(chǎn)營運為一體的國家一級資質(zhì)房地產(chǎn)運營集團(tuán)。2008年，利海集團(tuán)在貴陽白云南湖新區(qū)投資開發(fā)“米蘭春天”居住小區(qū)。
貴陽白云南湖新區(qū)位于白云新城核心地段，背靠環(huán)城林帶，是政府在大金陽建設(shè)的基礎(chǔ)上規(guī)劃出來的高端住宅板塊。板塊內(nèi)有中天托斯卡納、南湖麗水銘城、南浮宮等以別墅、花園洋房為主的眾多高檔樓盤區(qū)，除了高端別墅項目以外，周邊還有適宜大眾消費群體的恒大綠洲、南窗雅舍、南湖郡、盛世華庭、南湖觀邸等大型樓盤。
利海集團(tuán)在貴陽開發(fā)的“米蘭春天”洋房小區(qū)，明確提出“意大利風(fēng)情小鎮(zhèn)” 形象定位， 采用小區(qū)→居住組團(tuán)→院落的結(jié)構(gòu)模式，生動了人、景觀環(huán)境、建筑三者的關(guān)系。 以自然綠色生態(tài)、異域風(fēng)情生活為規(guī)劃理念，強化綠地景觀，力求做到“戶戶有景”，從規(guī)劃布局、建筑選材、綠化景觀到物業(yè)管理的系統(tǒng)等等，都是環(huán)保而且高效的。把一種愜意、閑適、舒緩優(yōu)雅的生活方式通過精致細(xì)節(jié)融入生活，建筑風(fēng)格上尖尖的鐘樓，紅紅的瓦片，頗有意式風(fēng)情。一期樓盤共17棟，由6層、7層的意大利風(fēng)情的低密度多層花園洋房組成，住宅面積約6.5萬m²，商業(yè)面積約9000m²，容積率低至1.29，綠化率35‰，其建筑風(fēng)格為意大利風(fēng)情小鎮(zhèn)。與貴陽市同期推出的樓盤相比，具有幾個獨特的賣點：一是貴陽市內(nèi)的花園洋房普遍為100m²以上的戶型，總價都比較偏高。而米蘭春天推出的一期樓盤中，65%為80-90m²戶型的洋房，對于偏好洋房的首次置業(yè)的年輕購房者來說，是一個不錯的選擇；二是其周邊環(huán)境優(yōu)雅，清靜，且多為別墅、花園洋房為主的高端住宅，與米蘭春天獨特的意大利風(fēng)情建筑和諧一體，非常吸引購房者眼球；三是其內(nèi)部戶形結(jié)構(gòu)精巧細(xì)膩、私密性好、緊湊舒適，并附贈了陽光地下室、天臺花園、清風(fēng)露臺、前后花園、頂層閣樓等多種超值空間，部分戶型使用率達(dá)到200%。
進(jìn)入4月份，金陽地區(qū)的樓盤均價基本保持在4000左右。其中，高層電梯住宅價格每平方米約在3800－4500元，小高層（7層及以下）住宅價格每平方米在4300元以上，米蘭春天周邊的獨橦別墅、花園洋房約在5000－8000元。米蘭春天又該如何定價呢？
首先，米蘭春天設(shè)計了一個認(rèn)籌VIP的游戲，即以每張3000元的價格向有購房意向的消費者出售“VIP卡”，VIP卡的作用是在開盤銷售時具有優(yōu)先選擇權(quán)，即開盤時以卡為憑參加抽簽，按簽序優(yōu)先選房。如購房者選定并簽訂合同，VIP卡的3000元可用于抵扣首付并同時獲得15000優(yōu)惠，同時購買VIP卡的消費者還可獲贈一張“置業(yè)大使卡”，持此卡購房可獲得3000元優(yōu)惠，并且如果你介紹其他人成功購買，將按照每人3000元給予你購房的優(yōu)惠。當(dāng)然，如果購房者選不到心儀的房子或放棄選房，購買VIP卡的資金將原數(shù)退還。 在推銷VIP卡的同時，米蘭春天卻一直對開盤價格進(jìn)行了嚴(yán)格的保密。短短1個月，米蘭春天售出VIP認(rèn)購卡700余張，數(shù)量上遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其一期開盤推出的240套，當(dāng)然，這其中有大量購買多張VIP認(rèn)購卡的客戶，多數(shù)有意向的訂房者認(rèn)購了3－6張不等的VIP卡，并通過各種渠道打探開盤價格。但其價格始終卻是“千呼萬喚不出來”。
5月1日，利海米蘭春天正式盛大開盤，開盤當(dāng)天，清晨7點售樓部門前即擠滿了前來認(rèn)購的人群。數(shù)百名購房者聚集在售樓部門前等待抽簽叫號。米蘭春天銷售中心儼然成了“春運現(xiàn)場”， 選房者排成長隊，熱鬧異常。米蘭春天價格的廬山真面目赫然呈現(xiàn)：均價4000元。售樓部外墻上貼出了一幅長10米，高4米的“房源表”，首期推出的240套住房全部一一標(biāo)注在“房源表”，不僅詳細(xì)列出了每套住宅的戶型、樓層、總價、單價、折后價、附贈空間結(jié)構(gòu)、附贈空間面積。而且更令人驚詫的是，每套住宅的價格竟然都不相同，即使面積、戶型、樓層完全一樣，其售價也因為所在棟號、朝向、附贈空間不同也略有差異。
叫號開始了，銷售大廳立刻騷動起來，急切的人群生怕自己心儀的房子被搶走，緊張的情緒籠罩在他們臉上。“啪啪啪”直線飄紅的銷控表讓人群再次沸騰，場面一度失控。開盤當(dāng)天，米蘭春天推出的240套即成交210套，創(chuàng)造了90%房源開盤即搶購一空的熱銷現(xiàn)象。

利海集團(tuán)是一家以房地產(chǎn)開發(fā)為核心業(yè)務(wù)、集土地整理和城市運營、酒店式物業(yè)服務(wù)、資產(chǎn)營運為一體的國家一級資質(zhì)房地產(chǎn)運營集團(tuán)。2008年，利海集團(tuán)在貴陽白云南湖新區(qū)投資開發(fā)“米蘭春天”居住小區(qū)。
貴陽白云南湖新區(qū)位于白云新城核心地段，背靠環(huán)城林帶，是政府在大金陽建設(shè)的基礎(chǔ)上規(guī)劃出來的高端住宅板塊。板塊內(nèi)有中天托斯卡納、南湖麗水銘城、南浮宮等以別墅、花園洋房為主的眾多高檔樓盤區(qū)，除了高端別墅項目以外，周邊還有適宜大眾消費群體的恒大綠洲、南窗雅舍、南湖郡、盛世華庭、南湖觀邸等大型樓盤。
利海集團(tuán)在貴陽開發(fā)的“米蘭春天”洋房小區(qū)，明確提出“意大利風(fēng)情小鎮(zhèn)” 形象定位， 采用小區(qū)→居住組團(tuán)→院落的結(jié)構(gòu)模式，生動了人、景觀環(huán)境、建筑三者的關(guān)系。 以自然綠色生態(tài)、異域風(fēng)情生活為規(guī)劃理念，強化綠地景觀，力求做到“戶戶有景”，從規(guī)劃布局、建筑選材、綠化景觀到物業(yè)管理的系統(tǒng)等等，都是環(huán)保而且高效的。把一種愜意、閑適、舒緩優(yōu)雅的生活方式通過精致細(xì)節(jié)融入生活，建筑風(fēng)格上尖尖的鐘樓，紅紅的瓦片，頗有意式風(fēng)情。一期樓盤共17棟，由6層、7層的意大利風(fēng)情的低密度多層花園洋房組成，住宅面積約6.5萬m²，商業(yè)面積約9000m²，容積率低至1.29，綠化率35‰，其建筑風(fēng)格為意大利風(fēng)情小鎮(zhèn)。與貴陽市同期推出的樓盤相比，具有幾個獨特的賣點：一是貴陽市內(nèi)的花園洋房普遍為100m²以上的戶型，總價都比較偏高。而米蘭春天推出的一期樓盤中，65%為80-90m²戶型的洋房，對于偏好洋房的首次置業(yè)的年輕購房者來說，是一個不錯的選擇；二是其周邊環(huán)境優(yōu)雅，清靜，且多為別墅、花園洋房為主的高端住宅，與米蘭春天獨特的意大利風(fēng)情建筑和諧一體，非常吸引購房者眼球；三是其內(nèi)部戶形結(jié)構(gòu)精巧細(xì)膩、私密性好、緊湊舒適，并附贈了陽光地下室、天臺花園、清風(fēng)露臺、前后花園、頂層閣樓等多種超值空間，部分戶型使用率達(dá)到200%。
進(jìn)入4月份，金陽地區(qū)的樓盤均價基本保持在4000左右。其中，高層電梯住宅價格每平方米約在3800－4500元，小高層（7層及以下）住宅價格每平方米在4300元以上，米蘭春天周邊的獨橦別墅、花園洋房約在5000－8000元。米蘭春天又該如何定價呢？
首先，米蘭春天設(shè)計了一個認(rèn)籌VIP的游戲，即以每張3000元的價格向有購房意向的消費者出售“VIP卡”，VIP卡的作用是在開盤銷售時具有優(yōu)先選擇權(quán)，即開盤時以卡為憑參加抽簽，按簽序優(yōu)先選房。如購房者選定并簽訂合同，VIP卡的3000元可用于抵扣首付并同時獲得15000優(yōu)惠，同時購買VIP卡的消費者還可獲贈一張“置業(yè)大使卡”，持此卡購房可獲得3000元優(yōu)惠，并且如果你介紹其他人成功購買，將按照每人3000元給予你購房的優(yōu)惠。當(dāng)然，如果購房者選不到心儀的房子或放棄選房，購買VIP卡的資金將原數(shù)退還。 在推銷VIP卡的同時，米蘭春天卻一直對開盤價格進(jìn)行了嚴(yán)格的保密。短短1個月，米蘭春天售出VIP認(rèn)購卡700余張，數(shù)量上遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其一期開盤推出的240套，當(dāng)然，這其中有大量購買多張VIP認(rèn)購卡的客戶，多數(shù)有意向的訂房者認(rèn)購了3－6張不等的VIP卡，并通過各種渠道打探開盤價格。但其價格始終卻是“千呼萬喚不出來”。
5月1日，利海米蘭春天正式盛大開盤，開盤當(dāng)天，清晨7點售樓部門前即擠滿了前來認(rèn)購的人群。數(shù)百名購房者聚集在售樓部門前等待抽簽叫號。米蘭春天銷售中心儼然成了“春運現(xiàn)場”， 選房者排成長隊，熱鬧異常。米蘭春天價格的廬山真面目赫然呈現(xiàn)：均價4000元。售樓部外墻上貼出了一幅長10米，高4米的“房源表”，首期推出的240套住房全部一一標(biāo)注在“房源表”，不僅詳細(xì)列出了每套住宅的戶型、樓層、總價、單價、折后價、附贈空間結(jié)構(gòu)、附贈空間面積。而且更令人驚詫的是，每套住宅的價格竟然都不相同，即使面積、戶型、樓層完全一樣，其售價也因為所在棟號、朝向、附贈空間不同也略有差異。
叫號開始了，銷售大廳立刻騷動起來，急切的人群生怕自己心儀的房子被搶走，緊張的情緒籠罩在他們臉上。“啪啪啪”直線飄紅的銷控表讓人群再次沸騰，場面一度失控。開盤當(dāng)天，米蘭春天推出的240套即成交210套，創(chuàng)造了90%房源開盤即搶購一空的熱銷現(xiàn)象。

利海集團(tuán)是一家以房地產(chǎn)開發(fā)為核心業(yè)務(wù)、集土地整理和城市運營、酒店式物業(yè)服務(wù)、資產(chǎn)營運為一體的國家一級資質(zhì)房地產(chǎn)運營集團(tuán)。2008年，利海集團(tuán)在貴陽白云南湖新區(qū)投資開發(fā)“米蘭春天”居住小區(qū)。
貴陽白云南湖新區(qū)位于白云新城核心地段，背靠環(huán)城林帶，是政府在大金陽建設(shè)的基礎(chǔ)上規(guī)劃出來的高端住宅板塊。板塊內(nèi)有中天托斯卡納、南湖麗水銘城、南浮宮等以別墅、花園洋房為主的眾多高檔樓盤區(qū)，除了高端別墅項目以外，周邊還有適宜大眾消費群體的恒大綠洲、南窗雅舍、南湖郡、盛世華庭、南湖觀邸等大型樓盤。
利海集團(tuán)在貴陽開發(fā)的“米蘭春天”洋房小區(qū)，明確提出“意大利風(fēng)情小鎮(zhèn)” 形象定位， 采用小區(qū)→居住組團(tuán)→院落的結(jié)構(gòu)模式，生動了人、景觀環(huán)境、建筑三者的關(guān)系。 以自然綠色生態(tài)、異域風(fēng)情生活為規(guī)劃理念，強化綠地景觀，力求做到“戶戶有景”，從規(guī)劃布局、建筑選材、綠化景觀到物業(yè)管理的系統(tǒng)等等，都是環(huán)保而且高效的。把一種愜意、閑適、舒緩優(yōu)雅的生活方式通過精致細(xì)節(jié)融入生活，建筑風(fēng)格上尖尖的鐘樓，紅紅的瓦片，頗有意式風(fēng)情。一期樓盤共17棟，由6層、7層的意大利風(fēng)情的低密度多層花園洋房組成，住宅面積約6.5萬m²，商業(yè)面積約9000m²，容積率低至1.29，綠化率35‰，其建筑風(fēng)格為意大利風(fēng)情小鎮(zhèn)。與貴陽市同期推出的樓盤相比，具有幾個獨特的賣點：一是貴陽市內(nèi)的花園洋房普遍為100m²以上的戶型，總價都比較偏高。而米蘭春天推出的一期樓盤中，65%為80-90m²戶型的洋房，對于偏好洋房的首次置業(yè)的年輕購房者來說，是一個不錯的選擇；二是其周邊環(huán)境優(yōu)雅，清靜，且多為別墅、花園洋房為主的高端住宅，與米蘭春天獨特的意大利風(fēng)情建筑和諧一體，非常吸引購房者眼球；三是其內(nèi)部戶形結(jié)構(gòu)精巧細(xì)膩、私密性好、緊湊舒適，并附贈了陽光地下室、天臺花園、清風(fēng)露臺、前后花園、頂層閣樓等多種超值空間，部分戶型使用率達(dá)到200%。
進(jìn)入4月份，金陽地區(qū)的樓盤均價基本保持在4000左右。其中，高層電梯住宅價格每平方米約在3800－4500元，小高層（7層及以下）住宅價格每平方米在4300元以上，米蘭春天周邊的獨橦別墅、花園洋房約在5000－8000元。米蘭春天又該如何定價呢？
首先，米蘭春天設(shè)計了一個認(rèn)籌VIP的游戲，即以每張3000元的價格向有購房意向的消費者出售“VIP卡”，VIP卡的作用是在開盤銷售時具有優(yōu)先選擇權(quán)，即開盤時以卡為憑參加抽簽，按簽序優(yōu)先選房。如購房者選定并簽訂合同，VIP卡的3000元可用于抵扣首付并同時獲得15000優(yōu)惠，同時購買VIP卡的消費者還可獲贈一張“置業(yè)大使卡”，持此卡購房可獲得3000元優(yōu)惠，并且如果你介紹其他人成功購買，將按照每人3000元給予你購房的優(yōu)惠。當(dāng)然，如果購房者選不到心儀的房子或放棄選房，購買VIP卡的資金將原數(shù)退還。 在推銷VIP卡的同時，米蘭春天卻一直對開盤價格進(jìn)行了嚴(yán)格的保密。短短1個月，米蘭春天售出VIP認(rèn)購卡700余張，數(shù)量上遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其一期開盤推出的240套，當(dāng)然，這其中有大量購買多張VIP認(rèn)購卡的客戶，多數(shù)有意向的訂房者認(rèn)購了3－6張不等的VIP卡，并通過各種渠道打探開盤價格。但其價格始終卻是“千呼萬喚不出來”。
5月1日，利海米蘭春天正式盛大開盤，開盤當(dāng)天，清晨7點售樓部門前即擠滿了前來認(rèn)購的人群。數(shù)百名購房者聚集在售樓部門前等待抽簽叫號。米蘭春天銷售中心儼然成了“春運現(xiàn)場”， 選房者排成長隊，熱鬧異常。米蘭春天價格的廬山真面目赫然呈現(xiàn)：均價4000元。售樓部外墻上貼出了一幅長10米，高4米的“房源表”，首期推出的240套住房全部一一標(biāo)注在“房源表”，不僅詳細(xì)列出了每套住宅的戶型、樓層、總價、單價、折后價、附贈空間結(jié)構(gòu)、附贈空間面積。而且更令人驚詫的是，每套住宅的價格竟然都不相同，即使面積、戶型、樓層完全一樣，其售價也因為所在棟號、朝向、附贈空間不同也略有差異。
叫號開始了，銷售大廳立刻騷動起來，急切的人群生怕自己心儀的房子被搶走，緊張的情緒籠罩在他們臉上。“啪啪啪”直線飄紅的銷控表讓人群再次沸騰，場面一度失控。開盤當(dāng)天，米蘭春天推出的240套即成交210套，創(chuàng)造了90%房源開盤即搶購一空的熱銷現(xiàn)象。

2010年春節(jié)期間，本來應(yīng)該談點高興的事情，用以營造一下“歡樂、祥和”的節(jié)日氣氛，只是不太湊巧，在接連“XX門”之后，豐田汽車又中招了?？磥?，忽視營銷本質(zhì)和產(chǎn)品自身的案例真不少，也不只是中國“市場經(jīng)濟(jì)初級階段”的企業(yè)，國外知名企業(yè)，世界500強企業(yè)，也會犯下“低級錯誤”，踐踏了其賴以成名和維系品牌生命的“產(chǎn)品質(zhì)量”。
抓“酒駕”如火如荼，但在春節(jié)回家的高速公路的途中，如果不是因為“酒駕”，而是因為“車到山前必有路，只是剎車剎不住”時又該怎么辦呢？看來，因為“戰(zhàn)略模式”問題，而忽視生命和責(zé)任的企業(yè)也絕非國內(nèi)的企業(yè)，“無奸不商”在某種程度上永遠(yuǎn)是一個“真理”，不管你想怎么避免口實和逃避現(xiàn)實。
營銷的本質(zhì)是管理“需求”，不單單是消費者的需求，還有企業(yè)自身的“需求”。說“管理需求”就是要控制、協(xié)調(diào)好自身的“需求”，不要單純?yōu)榱?ldquo;第一”而放棄了消費者真正的“需求”。“豐田模式”在之前無疑是成功的，連續(xù)超越了美國通用，德國大眾，居世界的NO.1。
但是，2008、09年，豐田連續(xù)出現(xiàn)剎車、油門問題，問題之嚴(yán)重，可以用下面的一組數(shù)據(jù)來說明：2009年，豐田全球汽車銷量為781萬輛左右，比2008年減少約13％。豐田雖然保持了它在2008年奪得的全球汽車銷量冠軍的寶座，但相對于銷量第二的對手的優(yōu)勢卻縮小了。 目前，2009年全球銷量位居第二的是歐洲最大的汽車制造商德國大眾汽車公司，銷量為629萬輛，比2008年增加1.1％。大眾2008年的全球銷量位居第三，排在豐田和美國通用之后。大眾計劃在2018年使其全球銷量超過豐田。
2009年，豐田全球汽車銷量為781萬輛左右，而連續(xù)的召回，到目前至少要召回800萬輛，累計損失超過20億美元，盡管豐田宣布還處在盈利的局面，但其品牌形象和口碑卻在快速下滑，從增長比例就可以看出來，消費者對于豐田汽車的信心一直在下降。 消費者購買汽車，在安全性得到一定保障的情況下，當(dāng)然價格越低就越好，但是，如果連基本的安全保障也沒有，再便宜的價格又有什么用呢？
所以，在汽車的消費上，消費者的“真實需求”是：產(chǎn)品安全性和質(zhì)量永遠(yuǎn)是第一位的，然后才是舒適，價格合理等等。這是基礎(chǔ)，達(dá)到要求和滿足這種基礎(chǔ)要求是必須的，如果達(dá)不到這個基礎(chǔ)的要求，消費者就會產(chǎn)生不滿或嚴(yán)重的不信任情緒。這也是管理學(xué)上所說的“保健因子”。
也許，豐田創(chuàng)始人的長孫豐田章男這一回要給美國公眾乃至全球消費者一個滿意的答復(fù)還需要時日。

2010年春節(jié)期間，本來應(yīng)該談點高興的事情，用以營造一下“歡樂、祥和”的節(jié)日氣氛，只是不太湊巧，在接連“XX門”之后，豐田汽車又中招了。看來，忽視營銷本質(zhì)和產(chǎn)品自身的案例真不少，也不只是中國“市場經(jīng)濟(jì)初級階段”的企業(yè)，國外知名企業(yè)，世界500強企業(yè)，也會犯下“低級錯誤”，踐踏了其賴以成名和維系品牌生命的“產(chǎn)品質(zhì)量”。
抓“酒駕”如火如荼，但在春節(jié)回家的高速公路的途中，如果不是因為“酒駕”，而是因為“車到山前必有路，只是剎車剎不住”時又該怎么辦呢？看來，因為“戰(zhàn)略模式”問題，而忽視生命和責(zé)任的企業(yè)也絕非國內(nèi)的企業(yè)，“無奸不商”在某種程度上永遠(yuǎn)是一個“真理”，不管你想怎么避免口實和逃避現(xiàn)實。
營銷的本質(zhì)是管理“需求”，不單單是消費者的需求，還有企業(yè)自身的“需求”。說“管理需求”就是要控制、協(xié)調(diào)好自身的“需求”，不要單純?yōu)榱?ldquo;第一”而放棄了消費者真正的“需求”。“豐田模式”在之前無疑是成功的，連續(xù)超越了美國通用，德國大眾，居世界的NO.1。
但是，2008、09年，豐田連續(xù)出現(xiàn)剎車、油門問題，問題之嚴(yán)重，可以用下面的一組數(shù)據(jù)來說明：2009年，豐田全球汽車銷量為781萬輛左右，比2008年減少約13％。豐田雖然保持了它在2008年奪得的全球汽車銷量冠軍的寶座，但相對于銷量第二的對手的優(yōu)勢卻縮小了。 目前，2009年全球銷量位居第二的是歐洲最大的汽車制造商德國大眾汽車公司，銷量為629萬輛，比2008年增加1.1％。大眾2008年的全球銷量位居第三，排在豐田和美國通用之后。大眾計劃在2018年使其全球銷量超過豐田。
2009年，豐田全球汽車銷量為781萬輛左右，而連續(xù)的召回，到目前至少要召回800萬輛，累計損失超過20億美元，盡管豐田宣布還處在盈利的局面，但其品牌形象和口碑卻在快速下滑，從增長比例就可以看出來，消費者對于豐田汽車的信心一直在下降。 消費者購買汽車，在安全性得到一定保障的情況下，當(dāng)然價格越低就越好，但是，如果連基本的安全保障也沒有，再便宜的價格又有什么用呢？
所以，在汽車的消費上，消費者的“真實需求”是：產(chǎn)品安全性和質(zhì)量永遠(yuǎn)是第一位的，然后才是舒適，價格合理等等。這是基礎(chǔ)，達(dá)到要求和滿足這種基礎(chǔ)要求是必須的，如果達(dá)不到這個基礎(chǔ)的要求，消費者就會產(chǎn)生不滿或嚴(yán)重的不信任情緒。這也是管理學(xué)上所說的“保健因子”。
也許，豐田創(chuàng)始人的長孫豐田章男這一回要給美國公眾乃至全球消費者一個滿意的答復(fù)還需要時日。

2010年春節(jié)期間，本來應(yīng)該談點高興的事情，用以營造一下“歡樂、祥和”的節(jié)日氣氛，只是不太湊巧，在接連“XX門”之后，豐田汽車又中招了?？磥?，忽視營銷本質(zhì)和產(chǎn)品自身的案例真不少，也不只是中國“市場經(jīng)濟(jì)初級階段”的企業(yè)，國外知名企業(yè)，世界500強企業(yè)，也會犯下“低級錯誤”，踐踏了其賴以成名和維系品牌生命的“產(chǎn)品質(zhì)量”。
抓“酒駕”如火如荼，但在春節(jié)回家的高速公路的途中，如果不是因為“酒駕”，而是因為“車到山前必有路，只是剎車剎不住”時又該怎么辦呢？看來，因為“戰(zhàn)略模式”問題，而忽視生命和責(zé)任的企業(yè)也絕非國內(nèi)的企業(yè)，“無奸不商”在某種程度上永遠(yuǎn)是一個“真理”，不管你想怎么避免口實和逃避現(xiàn)實。
營銷的本質(zhì)是管理“需求”，不單單是消費者的需求，還有企業(yè)自身的“需求”。說“管理需求”就是要控制、協(xié)調(diào)好自身的“需求”，不要單純?yōu)榱?ldquo;第一”而放棄了消費者真正的“需求”。“豐田模式”在之前無疑是成功的，連續(xù)超越了美國通用，德國大眾，居世界的NO.1。
但是，2008、09年，豐田連續(xù)出現(xiàn)剎車、油門問題，問題之嚴(yán)重，可以用下面的一組數(shù)據(jù)來說明：2009年，豐田全球汽車銷量為781萬輛左右，比2008年減少約13％。豐田雖然保持了它在2008年奪得的全球汽車銷量冠軍的寶座，但相對于銷量第二的對手的優(yōu)勢卻縮小了。 目前，2009年全球銷量位居第二的是歐洲最大的汽車制造商德國大眾汽車公司，銷量為629萬輛，比2008年增加1.1％。大眾2008年的全球銷量位居第三，排在豐田和美國通用之后。大眾計劃在2018年使其全球銷量超過豐田。
2009年，豐田全球汽車銷量為781萬輛左右，而連續(xù)的召回，到目前至少要召回800萬輛，累計損失超過20億美元，盡管豐田宣布還處在盈利的局面，但其品牌形象和口碑卻在快速下滑，從增長比例就可以看出來，消費者對于豐田汽車的信心一直在下降。 消費者購買汽車，在安全性得到一定保障的情況下，當(dāng)然價格越低就越好，但是，如果連基本的安全保障也沒有，再便宜的價格又有什么用呢？
所以，在汽車的消費上，消費者的“真實需求”是：產(chǎn)品安全性和質(zhì)量永遠(yuǎn)是第一位的，然后才是舒適，價格合理等等。這是基礎(chǔ)，達(dá)到要求和滿足這種基礎(chǔ)要求是必須的，如果達(dá)不到這個基礎(chǔ)的要求，消費者就會產(chǎn)生不滿或嚴(yán)重的不信任情緒。這也是管理學(xué)上所說的“保健因子”。
也許，豐田創(chuàng)始人的長孫豐田章男這一回要給美國公眾乃至全球消費者一個滿意的答復(fù)還需要時日。